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Uno de los temas más controvertidos en la actualidad en todos los foros hoteleros es el del alquiler de vivienda turística. Las asociaciones Hoteleras de toda España enarbolan argumentos en contra de la actual gestión de la misma y a los ayuntamientos parece que el problema les viene grande. ¿Mi opinión? ARRIBA EL ALQUILER!!

Lo primero que hay que entender es que no nos enfrentamos a una cuestión nueva. El alquiler turístico ha existido desde que yo tengo uso de razón y admito haberlo usado con fruición, en especial en épocas estudiantiles, cuando andaba a la cuarta pregunta y recurríamos al consabido apartamento para ir unos días “de fiesta” acá o allá.

Una estructura estable de apartamentos turísticos disponible en cualquier plaza es un sanísimo ejemplo de segmentación de la oferta y, a la larga, suele traer resultados positivos para el destino en primer lugar y para los empresarios hosteleros/hoteleros en último término. Una matriz de apartamentos ociosos destinados al alquiler por temporadas – con obvios techos de demanda en temporada alta – no deja de ser una infraestructura más del destino en sí. Cuando se abre una nueva línea de avión o de alta velocidad a un destino, se oirán sentencias del tipo “Ahora con el Ave la gente va y viene en el día”. A la larga, es una importante mejora estructural del destino que genera mucha más demanda de la que resta.

Desde este punto de vista, a mí no me cabe ninguna duda. El alquiler vacacional o turístico de apartamentos o viviendas en cualquier destino (lo que aplica al vacacional aplica al urbano y viceversa) conlleva en el medio-largo plazo una mejora del destino, ergo mayor conocimiento del mismo; efecto multiplicador de los ingresos por turismo y en último término, mayor demanda en la plaza.

Dicho lo cual y antes de que nadie me cuelgue de los pulgares… lo que SÍ ha variado y mucho es la distribución de estas plazas.

“AirP&P”, “JUINDU”, “JomAGÜAI” y demás canales han encontrado un nicho de mercado a explotar sustituyendo a las antiguas y menos interactivas “páginas naranjas” o “segúnlamano” en la búsqueda de este tipo de opciones. De repente han salido a la luz un montón de plazas de alojamiento en apartamentos turísticos que se mantenían ocultas en las polvorientas páginas de estas publicaciones. ¡Y las han puesto en valor!. Ahora están a tiro de un click de ratón, o del dedo en el caso del Smartphone, y eso mejora su capacidad de distribución/venta aumentando su valor como inversión. Pero no nos engañemos. Los apartamentos ya existían. Es sólo que ahora hay un distribuidor (varios) que los ha traído a la era del 3.0 inclinando la demanda hacia ellos poderosamente.

Aunque a muchos nos escueza, estos canales realmente añaden valor a la estructura turística. Vaticino que a la larga aumentarán la demanda efectiva de los destinos también en favor de los hoteleros. (Podría incluso argumentar que a la larga empujarán el precio medio de la plaza al alza porque transparencia + demanda es igual a codicia…)

Ahora bien: ¿Están haciendo una distribución limpia? NO ¿Deben intervenir las autoridades? SI, pero con lógica. Aquí empieza la polémica y ya no somos tan amigos:

DISTRIBUCIÓN LIMPIA

Está genial inventar un canal que distribuye la demanda existente de forma efectiva, rápida e interactiva a los potenciales usuarios. Valorar si la oferta es de particulares o de empresarios astifinos y codiciosos es fútil… e indistinto para mi planteamiento. Lo que no está genial es limpiarse las manos como Poncio con la legalidad del producto que se está distribuyendo. Estos canales son responsables de asegurar que todos y cada uno de los establecimientos que se distribuyen en su web/app cumplen con la normativa vigente. Y si no lo hacen suspensión cautelar y exigir responsabilidades (Que les duela el bolsillo). Muchos de los fanáticos, “techies”, controversistas e incondicionales de estos canales se escudan en el manido término de “Economía colaborativa” para excusarlos.  ¿“Que culpa tienen ellos”? Alegan. “El canal sólo distribuye el producto, el responsable de cumplir con las normas turísticas aplicables es el propietario”. Eso es poco realista, injusto y legalmente falso. Esa doctrina soltaría a todos los narcos a la calle porque el responsable de cumplir con los preceptos sanitarios es el señor que cocina la droga en la selva.

Debe haber una distribución limpia y comprometida con la legalidad que de verdad sume valor al producto alojativo que dispensa, sin restarlo al resto del entramado turístico. Y si algún empresario quiere comprar 100 apartamentos para distribuirlos… mientras cumpla con las normativas, seguirá generando empleo, creando infraestructura y aumentando el valor del destino.

Y por favor desterremos lo de la economía colaborativa porque en estos modelos el ánimo de lucro es el mismo que en una reserva hotelera. Un propietario alquila un espacio por un tiempo y una cantidad pactada y el distribuidor gana una comisión. Eso es economía de la de toda la vida. De la del carro de aceitunas del Retiro.

 

INTERVENCIÓN DE LAS AUTORIDADES

El segundo punto para que mi ¡ARRIBA EL ALQUILER! Tenga sentido es que las autoridades legislen y regulen con lógica todo lo relacionado con el alquiler turístico.

Como hemos visto, las nuevas técnicas de distribución hacen que todo salga a la luz “de pronto”. Y nos damos cuenta que las normas que habían se quedan pequeñas para el fenómeno.

Siempre hay quien defiende que el alquiler de un apartamento por días o semanas no difiere del alquiler para vivienda habitual y debe contratarse, regularse y gravarse del mismo modo. Si acepto yo eso debe usted aceptar que los hoteles contratemos, nos rijamos y paguemos los mismos impuestos que si de una habitación de alquiler compartido se tratara. No, no es lo mismo. (Nunca pensé que citaría a Alejandro Sanz!)

Primero hay que diferenciar los usos del inmueble en función del tipo de alquiler. El tipo de alquiler en función del “comportamiento” o “intención de uso” del cliente. Y regular todos los tipos. No entro en cuantificar los gravámenes pero sí creo que las legislaciones deben al menos garantizar la contratación de los seguros y elementos de seguridad suficientes para cubrir al cliente en un porcentaje alto de los posibles escenarios indeseados. Y también al propietario, por qué no.

Por tanto si no hay DISTRIBUCIÓN LIMPIA y REGULACIÓN ADECUADA  lo que queda es COMPETENCIA DESLEAL.

Y luego entraré en más polémica diciendo que hay que estudiar la demanda de cada plaza. Y estudiarla segmentando con inteligencia. Los distintos municipios deben imponer aranceles de entrada, normativas o gravámenes lo suficientemente duros como para controlar de forma lógica la situación peculiar de sus municipios. Sacar la escoba… NO VALE.

Si hablamos de un municipio que se beneficiaría con la llegada de dinero foráneo y que dista de ser un destino saturado, no ordeñe usted la gallina de los huevos de oro con el alquiler turístico. Igual debe hasta subvencionarlo. Si por el contrario le sobran turistas, introduzca aranceles selectivos en función de los visitantes que quiera conservar. Pero sin extremismos, gracias.

Lo que leía hace poco de Palma que pretende SUPRIMIR el alquiler turístico, sin condiciones, y al 100%… me parece surrealista. Aún creo haber leído mal.

La moratoria de Barcelona por el contrario, me produce risa. Cohíbe una demanda de calidad y alto poder adquisitivo en favor de los que – como ya hice yo de estudiante- se van de “fiesta” a hacer botellón por la Barceloneta. A razón de veinte de esos por apartamento turístico alquilado, hagan ustedes las cuentas. Vecinos hastiados y a pagar todos los platos rotos. Sacar la escoba… NO VALE. Menos asesores y más expertos.

Este post se lo dedico al archidefensor de “AirP&P”, “JUINDU”, “JomAGÜAI” y demás,  Fabián Núñez. Espero que les guste y se suscriban.

PD: Al término de este post leo una noticia de un ejemplo aceptablemente racional de lo expuesto:

https://www.hosteltur.com/121370_lhospitalet-suspende-concesion-licencias-pisos-turisticos.html

Una casa de alquiler o vivienda de uso turístico comercializada en Airbnb